seg, 26 janeiro 2026 16:48
Novo Plano Diretor de Fortaleza reacende debate entre avanços sociais e críticas urbanísticas
Após quase uma década de atraso, instrumento central do planejamento urbano da capital cearense é aprovado em meio a disputas políticas, expectativas sociais e questionamentos sobre especulação imobiliária e meio ambiente
No fim de 2025, Fortaleza voltou ao centro do debate urbano nacional com a aprovação do seu novo Plano Diretor na Câmara Municipal. Previsto para ser revisado a cada dez anos, conforme determina o Estatuto da Cidade, o instrumento chegou com quase uma década de atraso, acumulando expectativas, frustrações e disputas em torno do futuro da capital cearense.
De um lado, especialistas apontam avanços importantes, sobretudo no fortalecimento das políticas habitacionais e ambientais. De outro, críticas levantam alertas sobre emendas parlamentares, possíveis brechas para a especulação imobiliária, novos critérios para a construção de “superprédios” e a redução de áreas verdes na cidade.
A aprovação do plano ocorre em um contexto de profundas transformações urbanas. Fortaleza cresceu, se adensou, ampliou desigualdades e consolidou sua vocação para o setor de serviços, turismo e economia terciária. Ao mesmo tempo, manteve problemas históricos, como a dificuldade de acesso à moradia bem localizada para a população de baixa renda e a segregação socioespacial. É nesse cenário que o novo Plano Diretor se apresenta como promessa de reorganização da cidade e também como alvo de polêmicas.
Para compreender os alcances, limites e disputas em torno do documento, a arquiteta e urbanista Camila Girão, docente do curso de Arquitetura e Urbanismo e do Mestrado Profissional em Ciências da Cidade (MPCC) da Universidade de Fortaleza — instituição mantida pela Fundação Edson Queiroz —, que participou diretamente do processo de elaboração do plano e acompanha de perto seus desdobramentos técnicos e políticos, explica os desdobramentos do novo Plano.
O que é um Plano Diretor e por que ele define os rumos da cidade?
O Plano Diretor vai além de um documento técnico: é a principal legislação de ordenamento urbano de um município. Com ele, estabelecem-se as diretrizes para o uso do solo, define-se onde se pode construir, como a cidade deve crescer e quais prioridades devem orientar as políticas públicas. Segundo Camila Girão, seu alcance é amplo e diretamente ligado à qualidade de vida da população.
“Todas as atividades humanas, econômicas e sociais que acontecem na cidade necessitam de espaços, lugares, para que possam ser adequadamente desempenhadas”, explica. Ela exemplifica que o comércio depende de áreas com fluxo de pessoas, equipamentos públicos precisam estar distribuídos conforme as demandas demográficas e a moradia deve garantir acesso ao trabalho, transporte e lazer.
É no Plano Diretor que essas preocupações se transformam em regras e estratégias. Por ser uma lei municipal, seu cumprimento é obrigatório tanto para o poder público quanto para a iniciativa privada e os próprios cidadãos. “O que está ali determinado deve ser seguido não só pelo setor público, mas por todas as pessoas daquela cidade”, reforça a professora.
O Plano não só estabelece metas, como também determina os meios para atingi-las. É o caso do zoneamento urbano, que divide a cidade em áreas com regras específicas, sendo uma delas a altura dos prédios por zona. “São demarcadas diferentes áreas da cidade, cada uma delas com suas particularidades”, afirma Camila, destacando que essas regras podem restringir ou incentivar determinados usos conforme os interesses coletivos.
O zoneamento urbano divide a cidade em áreas com regras específicas (Foto: Getty Images)
A proposta estabelece limites de altura diferentes conforme o zoneamento urbano. Em áreas de Zonas de Interesse Social 1 (ZEIS 1), a altura máxima pode chegar a 6 metros. Já em zonas mais adensadas e valorizadas, como a Zona de Centralidades Polo 1 (ZCP 1), que abrange bairros como Aldeota, Meireles, Varjota e Mucuripe, os edifícios podem alcançar até 95 metros. Em áreas como a avenida Beira Mar, Praia de Iracema, Papicu, Cocó e Bairro de Fátima, o limite é de até 72 metros.
Regiões consideradas estratégicas para o equilíbrio ambiental têm restrições maiores. Na Praia do Futuro, por exemplo, os prédios podem ter no máximo 48 metros em trechos da Zona de Centralidade de Orla (ZCO7) e até 36 metros na Zona Ambiental de Uso Sustentável 2 (ZUS2), onde a construção de superprédios é proibida.
Apesar de sua importância, o conteúdo do Plano Diretor ainda é pouco conhecido pela maioria da população. Para a urbanista Camila Girão, esse desconhecimento limita o exercício da cidadania. “O ideal seria que todas as pessoas dominassem o que ali está descrito, acima de tudo, para demandar para que seus direitos sejam de fato alcançados”, pontua.
Atrasos históricos, participação popular e um processo marcado por disputas
O Plano Diretor anterior de Fortaleza foi iniciado em 2006 e aprovado em 2009. Desde então, a cidade passou por mudanças profundas, sem que o principal instrumento de planejamento acompanhasse esse ritmo. Camila Girão avalia que o atraso trouxe perdas significativas.
“Fortaleza perdeu muito com esse atraso. Um instrumento de planejamento não pode ser estanque”, afirma a arquiteta. Ela lembra que, desde 2009, a cidade sediou uma Copa do Mundo, recebeu grandes investimentos em infraestrutura e foi impactada por programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida. “Nada disso foi considerado pelo Plano Diretor de 2009, não porque ele errou, mas porque a cidade enfrenta dinâmicas muito diversas”, explica.
O processo de revisão começou em 2019, mas foi interrompido entre 2020 e 2022 devido à pandemia de Covid-19, inclusive por recomendação do Ministério Público. Em 2023, os debates foram retomados, mas o calendário eleitoral de 2024 também impactou o andamento. O texto só foi aprovado em 2025, após quase seis anos de discussões.
Apesar da demora, a professora destaca a ampla participação social ao longo do processo. Segundo ela, os 39 territórios administrativos de Fortaleza passaram por pelo menos três rodadas de reuniões cada, além de mais de 50 encontros técnicos e temáticos.
“A Conferência da Cidade contou com cerca de 600 representantes de diversos setores”, detalha a docente, ressaltando ainda a participação de universidades, setores específicos e a criação de um site público com documentos, mapas e registros das reuniões. Para ela, o processo foi robusto do ponto de vista participativo, ainda que nem todas as demandas tenham sido incorporadas ao texto final.
Avanços, polêmicas e os desafios para a função social do plano
Entre os principais avanços do novo Plano Diretor, Camila Girão destaca o reforço às políticas ambientais e habitacionais.
“O Plano Diretor voltou grande parte do interesse para as questões ambientais, compreendendo que a cidade precisa se adequar às mudanças que já estão se processando no clima, reforçando ações que priorizem esse aspecto. Ampliou a política habitacional, com foco principal na Habitação de Interesse Social” — Camila Girão, professora do curso de Arquitetura e Urbanismo e do Mestrado Profissional em Ciências da Cidade da Unifor
Outro ponto central é o fortalecimento das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), instrumento já existente, mas agora ampliado e ajustado. “Além de sua ampliação em termos territoriais, as ZEIS receberam outro tipo de regulamentação, tornando-se mais autoaplicáveis”, explica. Segundo a professora, esse instrumento é fundamental para garantir a permanência das comunidades em seus territórios e evitar processos de expulsão.
Uma das novidades do plano são as ZEIS de Reparação, voltadas para grandes conjuntos habitacionais que, apesar de consolidados fisicamente, ainda enfrentam fragilidades sociais. “São prioridades para o desenvolvimento de intervenções que visam a complementação e apoio público em diferentes aspectos”, afirma Camila, citando áreas como transporte, segurança e apoio social.
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) de Fortaleza do Plano Diretor de 2009 (Imagem: Observatório das Metrópoles)
No entanto, o plano não escapou de críticas. Durante sua tramitação na Câmara Municipal, foram aprovadas emendas que alteraram pontos relevantes do texto original. A professora reconhece que esse é um processo esperado, mas alerta para seus impactos.
“A alteração legislativa é uma arena onde vários interesses entram em disputa”, observa. Ela ressalta que mudanças aparentemente pequenas, como a substituição de uma palavra, podem alterar significativamente uma política pública. “A substituição de uma zona por outra, a mudança de poligonais das zonas, podem ter como consequência a valorização ou não da terra urbana”, alerta.
É nesse contexto que surgem as críticas sobre favorecimento à especulação imobiliária e redução de áreas verdes. Para Camila, o acesso à terra urbana bem localizada é a grande questão das cidades. “Essa terra é muito disputada, muito valorizada e escassa”, diz ela, apontando que decisões equivocadas podem aprofundar a segregação socioeconômica. “Ricos e pobres ocupando partes separadas da cidade. Já sabemos que essa não é a melhor direção”, completa.
Questionada sobre ajustes necessários, a professora defende o monitoramento constante e o fortalecimento do controle social. “O posicionamento técnico é importante, mas o processo de construção do Plano Diretor é essencialmente político”, afirma. Para ela, sem informação acessível, não há participação consciente.
A aprovação do novo Plano Diretor de Fortaleza representa, assim, o início de uma nova fase no planejamento urbano da cidade. O documento se configura como um instrumento dinâmico que demanda constante vigilância, engajamento popular e acompanhamento diante dos avanços sociais, conflitos políticos e desafios ambientais.
O papel da formação profissional na construção da cidade
No campo da formação profissional, Camila destaca o papel da universidade. “O curso de Arquitetura e Urbanismo da Unifor tem cumprido um papel muito importante na formação de urbanistas e planejadores da cidade”, afirma.
Já o Mestrado Profissional em Ciências da Cidade (MPCC), segundo ela, amplia essa atuação ao integrar diferentes áreas do conhecimento. “Me sinto muito feliz em reconhecer essa contribuição acadêmica e técnica efetiva na construção desse percurso”, conclui.
A docente fala que a cidade é abordada em diversas escalas ao longo dos semestres do curso, envolvendo profissionais de diferentes áreas do conhecimento para contribuir com o pensamento integrado que a complexidade urbana exige.
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